指南 / 新房收楼
新房收楼验屋清单。
保修期内，一项都不漏。
在槟城拿到新房钥匙后，第一件事不是装修，而是先把房子仔细检查一遍。以下是我们验屋时逐项检查的内容、记录方法，以及怎样在24个月保修期内让发展商把缺陷修好。
简短回答
先验屋，再装修。
在马来西亚向发展商购买的新房，按照标准买卖合约（有地住宅为 Schedule G，公寓等分层住宅为 Schedule H），缺陷保修期（Defect Liability Period，DLP）一般为交屋（VP）后24个月。保修期内出现、并以书面通知发展商的缺陷，发展商一般须在收到通知后30天内自费维修。所以收楼后应尽早、在装修之前完成验屋，把每一项缺陷连同房间位置和照片，以书面方式提交给发展商。
- 时间：收楼后尽早，装修和搬家之前。
- 条件：白天、空屋、水电已接通。
- 记录：每项缺陷编号，注明房间和位置，拍远景和近照。
- 提交：书面提交，并保留发展商的签收证明。
01 / 准备
收楼前
准备什么。
- 文件：交屋通知书（VP 通知）、钥匙与门卡清单、买卖合约里关于缺陷保修期的条款。
- 水电：新房有时要业主先登记电表、水表才会接通。没有水电，就无法测试水龙头、排水、插座和灯。
- 工具：敲砖棒或硬币（检查空心砖）、水平尺、插座测试器、手电筒、纸胶带或贴纸、手机。
- 空屋：家具、纸箱和地毯会挡住地砖和墙面，被挡住的地方无法检查。
02 / 检查清单
逐个空间，
逐项检查。
| 区域 | 检查重点 |
|---|---|
| 地砖与墙砖 | 逐块敲击，声音发空即为空心砖（空鼓）；检查裂纹、崩角、相邻地砖高低差、缝隙是否均匀、填缝是否缺失。 |
| 墙面与天花板 | 在侧光下看批灰是否平整、有无裂缝；油漆是否均匀、有无滴漆和污渍；天花板上的水渍可能表示楼上漏水。 |
| 门 | 开关是否顺畅、能否锁上和关紧、门缝是否均匀、门板刮痕与凹痕、门框和五金是否松动、钥匙是否齐全。 |
| 窗与推拉门 | 开关和锁扣、胶条、玻璃刮痕、窗台下有无水渍、外围硅胶是否完整。 |
| 浴室 | 地面是否向地漏倾斜、有无积水、排水速度、马桶冲水、洗手盆与水龙头、盆下是否漏水、墙砖是否空心。 |
| 厨房 | 水槽与排水、发展商提供的橱柜门是否对齐、台面有无崩角。 |
| 电 | 电箱（DB）标签、每个插座和开关、灯位和风扇位、漏电保护开关（RCCB）的测试按钮。 |
| 阳台与冷气机位 | 地面排水、栏杆是否稳固、有无积水。 |
| 有地住宅外部 | 外墙裂缝、车棚地面、房屋与车棚的接缝、排水沟与雨水管、从地面可见的屋顶。 |
03 / 记录方法
发展商看得懂的
缺陷清单。
缺陷清单要让发展商的工人一看就知道去哪里、修什么：
- 每一项编号，例如“12. 主人房浴室地面，近门口第二排，3块空心砖”。
- 每一项拍一张远景（能看到门或窗，方便定位）和一张近照。
- 用纸胶带或贴纸标记，不要用笔写在瓷砖上。
- 把清单和照片整理成一份文件提交，自己保留原始照片。
我们验屋时用四种颜色的贴纸：蓝色代表空心砖，红色代表裂缝与破损，黄色代表缝隙与接口，绿色代表表面与污渍。每面墙、每块地面都连同贴纸一起拍照，报告上可以清楚看到每一处缺陷的位置和数量。
04 / 提交与跟进
书面提交，
30天后跟进。
- 书面提交：通过发展商的缺陷表格、网上系统或电邮提交，并保留签收或回执。只在 WhatsApp 跟工地人员说，证据力很弱。
- 30天维修期：标准合约规定发展商一般须在收到书面通知后30天内维修。请查看你自己买卖合约中的缺陷保修条款。
- 复检：修好后逐项复查（重新敲砖、放水、开关门窗），只签已完成的项目，还有未修项目时不要签“全部完成”。
- 发展商不修怎么办：标准合约允许买家在维修期过后，先书面通知发展商预计费用，再自行维修并向发展商追讨费用。买家也可以向购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）提出索偿，上限 RM50,000，申请费 RM10，不需要律师；一般须在保修期结束后12个月内提出。
05 / 闭水测试
浴室和阳台，
要不要做闭水测试？
闭水测试（ponding test，也叫蓄水测试）是把浴室或阳台的地漏堵住，在地面蓄一层水，放置一段时间后检查楼下天花板或周围有没有渗水，用来检验防水层。公寓做闭水测试通常需要管理处同意和楼下单位配合，费用另外报价。
如果楼上漏水到你家天花板，依照《2013年分层管理法令》，一般先推定漏水来自楼上单位；如果大楼仍在发展商保修期内，防水或水管问题通常属于发展商的缺陷。
常见问题
常见
问题。
还有其他问题？
WhatsApp 我们。
马来西亚新房的缺陷保修期是多久？
向发展商购买、采用标准买卖合约（Schedule G 或 Schedule H）的新住宅，缺陷保修期一般为交屋（VP）后24个月。保修期从交屋日开始计算，无论你是否入住或装修。请以你自己的买卖合约为准。
收楼后多久应该验屋？
越早越好，最好在装修和搬家之前。这样比较容易分清哪些是建筑缺陷、哪些是之后造成的损坏，也留有足够时间让发展商维修和复检。
空心砖发展商一定要修吗？
在保修期内书面报告的空心砖，一般属于发展商须自费维修的缺陷，通常做法是把空心的瓷砖敲掉重铺。请要求使用同一批次的瓷砖以免色差，修好后重新敲击检查。
发展商一直不修怎么办？
先书面跟进，列出原通知日期和未修项目。维修期过后，可依合约先通知发展商预计费用，再自行维修并追讨费用；也可以向购屋者索偿仲裁庭提出不超过 RM50,000 的索偿，申请费 RM10。
The Inspect Guys 有中文服务吗？
有。我们以中文、英文和马来文沟通，服务槟岛和威省。WhatsApp 016-470 5915，提供楼盘名称、房屋类型、面积和希望日期即可报价。
资料来源
资料来源
与说明。
资料来源：1966年《房屋发展（管制与执照）法令》及1989年条例（Schedule G、Schedule H 标准买卖合约）；购屋者索偿仲裁庭隶属地方政府发展部（KPKT）；《2013年分层管理法令》。本文为一般资讯，并非法律意见；具体期限与程序以你的买卖合约为准，如有纠纷请咨询律师。